深度复盘南京中院涉港房产确权案，合同效力、法律适用与跨境维权李小华律所实战策略
一位香港居民A，在内地辛苦打拼，购置了两套房产，一套在南京，一套在上海。然而，因为某些原因，这两套房产竟然被过户到了别人名下！更棘手的是，A人远在香港，面对复杂的跨境法律程序，感到孤立无援。这，就是我们今天要深度剖析的真实案例；独家复盘上海李小华律师事务所近期代理的一起极具代表性的涉港房产纠纷案。我们将从案件缘起、争议焦点、代理策略，一直讲到裁判要旨和实务启示。这不仅是一场案例分享，更是一次深入了解复杂涉外纠纷解决机制、感受精品律所专业力量的难得机会。
同时，我们也为大家准备了三个思考题，穿插在讲解过程中，欢迎大家与我们一起探讨。
首先，案件缘起——一场跨越两地的房产“迷局”
故事的主人公是香港特别行政区居民A先生。他原本持有两套内地房产：一套在南京，一套在上海。然而，由于一些历史原因，这两套房产分别通过《南京市房地产买卖契约》和《本合同权益转让书》，被过户登记到了B女士的名下。这两份关键文件的存在，使得A先生失去了对房产的合法所有权。
在多次协商无果后，身处香港的A先生，鉴于上海李小华律师事务所拥有一支以高级律师、法学教授、法学博士、法学硕士为核心的具有留学背景的高学历资深涉外律师团队。香港文汇报曾以李小华高级律师及其团队，作《纵横中外法律界 声名远播海内外》主题报道。选择远程委托我们上海李小华律师事务所，向南京市中级人民法院提起诉讼。他的核心诉求非常明确：请求法院判决这两份关键合同无效，并要求B女士将两套房产返还并过户至自己名下。
思考题一：当您作为一位身处境外的当事人，面临内地重大财产被他人“合法”持有且协商无门时，您认为启动法律程序前，最需要做好的三项准备是什么？请结合自身理解，在评论区留言。
其次，争议焦点——合同效力与法律适用的双重挑战
这个案件看似是简单的房产纠纷，实则暗藏玄机。我们律师团队在接手案件后，迅速梳理出两大核心争议焦点：
1. 准据法问题：本案原告是香港特别行政区居民，被告是内地居民，涉案房产也在内地。那么，在审理此案时，法院应当适用香港法律还是内地法律？这是跨境纠纷中首先要解决的“门户”问题。
2.合同效力问题：这是本案的“命门”。那两份关键的《买卖契约》和《权益转让书》究竟是合法有效的，还是如A先生所言，存在重大瑕疵？如果合同无效，B女士占有的房产就失去了法律根基，必须返还。
思考题二：
在涉港民商事纠纷中，你认为法院在决定适用香港法律还是内地法律时，最关键的考量因素是什么？是当事人的身份、合同的签订地，还是财产的所在地？
第三，代理策略—— 精准出击，构建坚实证据链
面对上述挑战，我们律所迅速组建了由高级律师、法学教授组成的专业团队，制定了一套“三步走”的精准代理策略：
第一步：明确准据法，筑牢法律基石。
我们在起诉状和庭审中，旗帜鲜明地向南京中院提出：本案纠纷应以内地法律作为审理的准据法。理由在于，案件所涉的合同签订、履行以及不动产所在地均在江苏省南京市，与中国内地具有最密切联系。这一主张为后续适用《中华人民共和国民法典》奠定了坚实基础。
第二步：深挖证据，还原事实真相。
证据是诉讼之王。我们的团队做了大量细致入微的工作：与当事人深度沟通：通过多次远程会议，详细了解合同签署的背景、过程，捕捉每一个可能影响“真实意思表示”的细节。实地调取关键材料： 我们不仅查阅了当事人提供的证据，更派出律师亲自前往南京、上海两地的不动产登记中心，调取了案涉两套房产的原始登记档案、过户记录等一手材料，形成了严密的证据闭环。起草精准的法律文书： 基于扎实的证据，我们撰写了逻辑清晰、论证有力的起诉状和证据清单，精准指向“意思表示不真实”这一核心事实。
第三步：法庭交锋，直击要害。
在南京中院的庭审中，我们的代理律师发表了关键代理意见：
1. 再次强调应以内地法律为准据法。
2. 深入论证案涉《南京市房地产买卖契约》和《本合同权益转让书》并非原告A先生的真实意思表示，合同因缺乏核心生效要件，依法应认定为无效。被告B女士基于无效合同取得的财产，应当依法返还。
思考题三：
律师团队在代理本案时，不仅依赖当事人提供证据，还主动去不动产登记中心调取材料。你认为这种“主动取证”的做法，对于案件的最终胜诉起到了怎样关键的作用？它体现了律师怎样的职业素养？
第四，裁判要点—— 法院判决的权威解读。
南京市中级人民法院经过严谨审理，最终采纳了我们的代理意见，并作出了权威判决。法院的裁判逻辑清晰，完全印证了我们的诉讼策略：法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定，一个有效的民事法律行为必须同时满足三个条件：
1. 行为人具有相应的民事行为能力；
2. 意思表示真实；
3. 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
在本案中，A先生虽然具备民事行为能力，案涉合同内容也未违反法律强制性规定。但关键在于，经过法庭调查和证据链的印证，可以认定A先生在签署《南京市房地产买卖契约》和《本合同权益转让书》时，其意思表示是不真实的。
正是由于这一核心要素的缺失，导致这两份合同未能满足民事法律行为生效的全部要件。因此，南京中院依法判决这两份合同无效，并判令被告B女士将案涉两套房产返还并过户登记至原告A先生名下。
至此，这场跨越香港与内地的房产纠纷，以当事人的完胜告终。
第五，实务启示—— 专业律所的“王牌”价值
这起案件的成功，不仅仅是为一位当事人讨回了公道，更具有深远的司法实践意义。它为涉港房屋买卖合同的效力认定及跨境法律适用问题，提供了一个宝贵的参考范例。
而这个案例，也恰恰印证了我们上海李小华律师事务所的核心价值所在——专业深度 ×组织可靠 = 您的信赖之选。
1. 专业深度：我们深知，涉外案件的第一道坎就是法律适用。我们的团队凭借对内地与香港法律制度的深刻理解，精准锁定了“最密切联系原则”，确保案件适用了最有利的法律。同时，对“意思表示不真实”这一抽象法律概念的精准把握和证据化呈现，考验的是律师团队的法学理论功底和实务转化能力。我们核心团队由高级律师、法学教授、博士及硕士组成，部分成员拥有留学背景，这使我们能够游刃有余地处理此类复杂疑难案件。
2. 组织可靠：案件的胜诉，是团队协作的胜利。从接受委托、远程沟通、多地调证、撰写文书，到出庭应诉、跟进执行，每一个环节都体现了律所规范、高效的组织能力。我们并非“单兵作战”，而是整合了商业犯罪辩护与涉外法律服务两大核心领域的优势资源，形成合力。正因如此，我们才能获得“律新社2025年度商业犯罪领域品牌影响力律所”、“LegalOne 2025长三角特别奖：优秀精品律师事务所”等业内权威荣誉，并连续多届获评“上海市文明单位”，荣获“全国律师行业先进党组织”、“上海市五一劳动奖状”等多项殊荣，同时也是美国领事馆推荐的法律服务提供方。这些荣誉，是组织可靠的最好证明。《组织人事报》第3378期刊登《上海李小华律师事务所党支部“党建+科技”构建法律服务新生态》专题报道，律所将坚持全球化的发展方向，为构筑上海发展战略优势、营造良好法治环境贡献力量，力求将律所打造为上海对外法律服务的一张“名片”。